英国楼市也快崩盘了

来源：《财经》杂志

英国央行连续加息多次，加大了那些尚未还清贷款的房东们的经济负担。而生活成本危机和高企不下的通货膨胀，则沉重打击了潜在购房者的购买力

文 |《财经》特约撰稿人 魏城 发自伦敦

(资料图)

编辑 | 郝洲

杰克是我多年的朋友，他就在离我家不远的一个房地产中介公司工作。有的时候，我在街上就能遇到他，顺便聊上几句。

最近几个月，我在街上遇到他时，他一直脸色不好，与新冠疫情期间的那三年相比，差别很大，问他原因，他常常叹气说：“哎，房子不好卖。”

我问他什么原因，他回答说：“一来看房的人少，二来看了房的人也不出价，连讨价还价的意愿都没有。”

物价频升房价跌

这种情况已经十多年没出现过了。自从2008年全球金融危机以来，英国的房价就一直噌噌噌地往上涨，尤其在新冠疫情那三年，由于贷款利率奇低，再加上政府又出台了印花税优惠政策，过去三年房价竟然涨了25%左右。那个时候，杰克忙得不可开交，我路上遇到他，他都是匆匆打个招呼，没时间说话。

谁都没有预料到，最近这一年房价居然会下跌。杰克也没想到。

而且跌幅还不小。

2023年8月1日，英国最大的房屋抵押贷款协会——“全英房屋抵押贷款协会”（Nationwide Building Society）公布了今年7月英国全国的房地产销售数据，与去年同期相比，今年7月英国全国房价下跌了3.8%，是2009年以来最大的年跌幅，如果与2022年8月的房价高峰相比，则下降了4.5%；成交量的跌幅更大：今年6月全英国总共有8.6万套房产成交，与去年同期相比，下降了15%。

换句话说，目前英国的房市属于“有价无市”，尽管3.8%的年跌幅看上去不是那么大，但这只是因为卖房的人仍然不肯大幅度降价，而许多买房的人却不想出手，或是因为没钱，或是因为观望：他们预计房价还会进一步下跌。

2023年7月，英国全国平均房价为26.1万英镑，比2022年8月高峰时的平均房价跌了1.3万英镑左右。

自从2022年8月以来，英国房价一直在下跌，最主要的原因是，英国央行连续加息多次，导致房屋抵押贷款利率一路提升，加大了那些尚未还清贷款的房东们的经济负担，也让那些有心买房的人望而却步；另外，英国的生活成本危机和高企不下的通货膨胀，沉重打击了那些有意攀登房产之梯的打工仔的购买力，从而压低了英国的房价。

总部设在伦敦的房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）最近进行的一项调查发现，由于房屋抵押贷款利率不断攀升，在英国的潜在买房者中，大约三分之一发现自己的购买力受到了沉重打击。

2021年12月，英国央行的基准利率只有0.1%。自那时以来，英国央行已经连续13次加息，目前利率为5%。经济学家们普遍预测，8月3日，英国央行将会连续第14次加息，把利率至少提高到5.25%。

英国房屋抵押贷款利率也因此节节升高。今年7月，英国房贷利率升到了15年来的最高水平，而进入8月，房贷利率又再次提升：其中五年期平均固定利率从7月31日的6.34%升至8月1日的6.37%，相比之下，一年前该利率只有3.63%；而两年期平均固定利率也从7月31日的6.81%升至8月1日的6.85%，相比之下，该利率去年是3.66%。

那么，如此高的房贷利率和如此快的升速，对一个普通的打工仔来说，意味着什么呢？

在贷款利率为6%的情况下，一个打算首次贷款购房的英国人，如果收入属于英国平均水平，买房时也能够支付20%的首付，那么，此人每月偿还贷款的金额占其税后收入的比例，便高达43%。相比起来，仅仅在一年前，这个占比是32%，而英国长期以来的平均占比是29%。

此外，英国大多数银行要求申请贷款的人至少必须能够承担占房价10%的首付，而这笔钱相当于英国人平均年收入的55%。

上面的情况还是英国全国的平均状况。在房价远远高于全国平均水平的英国首都伦敦，情况则更为艰难：为了买房，伦敦人必须拿出更高比例的收入，以支付首付和偿还贷款。

“更艰难的时刻还在前面”

一些经济学家预测，英国的房价还会进一步下跌。

例如，研究集团万神殿宏观经济学（Pantheon Macroeconomics）的高级经济学家加布里埃拉·狄更斯表示：“英国消费者信心仍然远远低于长期的平均水平，许多人都有房价将会进一步下跌的心理预期。我们认为，英国房价必须从峰值下跌8%左右，供需才能恢复平衡。”

再如，另外一个经济研究机构凯投宏观（Capital Economics）的经济学家伊莫金·帕蒂森预测，在迄今为止的近4%的跌幅的基础上，英国房价还会再跌7%。

又如，标准普尔全球评级（S&P Global Ratings）预测，到2024年底，英国房价将从高峰下降12%。

当然，还有更夸张的预测，例如，英国智库决议基金会（Resolution Foundation）认为，如果利率持续攀升，未来五年英国以现金计算的房价将下跌约25%。

不久前，一位房地产专家更是语惊四座：他认为英国房价将下降37%。

但多数经济学家认为，英国房地产市场不会崩盘。

尽管如此，汇丰银行首席执行官诺埃尔·奎因仍然警告说，随着越来越多的英国房东与银行签署的较低固定利率房贷协议即将到期，需要重签利率更高的新协议，“更艰难的时刻还在前面”。

数据显示，需要签订利率更高的新房贷协议的英国家庭，目前每个月大约有10万户。预计今后半年将会有更多的家庭需要这么做。即使未来房屋抵押贷款利率稳定下来，新协议的利率仍然要比老协议的利率高得多。

以往，如果出现了这样的情况，那么，有些家庭就有可能发现，新协议的每月还款额将高于他们每月的收入，他们将因此被迫贱价卖房，如果他们发现自己面临着所谓的“负资产困境”，即售房所得低于欠银行的钱，那么，他们就有可能宁愿宣布个人破产，让银行把房子收走；而收走房子的银行通常则会贱价拍卖房子，这样，整个房地产市场就会陷入恶性循环：房价会被进一步压低。

为了避免这种对各方都不利的恶性循环局面出现，今年早些时候，英国政府与汇丰银行、巴克莱银行、劳埃德银行等几家英国最大的银行举行了会议，经过协商，达成了一致意见：对那些仍然没有还清房屋抵押贷款的英国家庭，如果他们未能按时还款，银行不应马上收走房子，而应给予12个月的宽限期，之后仍然未能按时还款，银行才会收回房产。

这次会议还讨论了其他宽限安排，包括“合同变更”，允许银行将房屋抵押贷款期限延长至退休年龄之后，并从还款转为永久只付利息。

这些银行还承诺，他们将为那些陷入困境、拖欠还款或担心房子被银行收走的抵押贷款持有人提供量身定制的支持。

上述这些措施在一定程度上缓解了许多英国家庭的困境，也许有利于避免英国楼市崩盘的情况出现。

楼市崩盘的后果

当然，房价适当地下跌并不完全是一件坏事，它有利于刺破过于膨胀的房地产泡沫，让房产供需恢复平衡，而对于某些买不起房的打工仔来说，房价下跌正是他们一直热切期盼的事情。

但房价狂跌或楼市崩盘，对于一个国家的整体经济来说，却肯定不是一件好事，而对于众多已经靠贷款买下房产的普通房东来说，更是一件噩耗。

最近出台的一份研究报告发现，以占国民收入的比例计算，利率飙升已导致英国家庭总财富在战后出现了最大的跌幅。

决议基金会今年7月下旬公布了这份报告的内容。报告称，2023年初，英国家庭财富占国民收入的650%，比2021年初下降了近200个百分点，以现金计算，英国家庭的总财富减少了2.1万亿英镑。

报告指出，过去40年，英国各地的财富一直在飙升。英国家庭的财富从20世纪80年代约占GDP的300%，飙升至2021年的840%，即17.5万亿英镑。

该智库的研究助理伊恩·穆尔海恩说，利率的快速上升终结了这种繁荣，并带来了第二次世界大战结束以来最严重的财富缩水。

这主要是资产价值（包括房价）以及政府和公司债券价值下降的结果。债券价格的下跌降低了养老金的价值，而养老金通常是英国家庭财富的最大单一来源。

该智库估计，如果利率保持在高位，可能会导致英国家庭财富进一步下降至国内生产总值的550%左右。

决议基金会还特别提到，利率上升给许多有房屋抵押贷款的家庭带来了财务危机，到2024年，170万户英国家庭的年还款额将平均增加3000英镑以上。

更为重要的是，楼市崩盘也会拖垮整体经济，因为房地产业是一国经济的重要支柱，楼市崩盘会导致房地产企业的资产负债表恶化，引发金融危机，进而对整体经济产生严重的负面影响，甚至导致经济衰退、失业率上升等后果。

已经有迹象表明，房价下跌和其他因素结合起来，可能导致英国经济陷入衰退。

同样在2023年8月1日公布的两大数据，即前述的7月英国房价同比跌幅数据，和7月英国制造业PMI降至45.3的数据，促使许多经济学家预测，英国经济将在2024年年初陷入衰退。

不管英国整体经济状况如何，在房地产中介杰克看来，他所从事的行业，如今已经进入了衰退。

“现在房子太难卖了，”杰克沮丧地对我说，“我担心，如果再这样下去，我们公司可能就要裁员了。”

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