央行等两部门：调整房贷首付比例！存量首套房贷利率可降！两日内多城官宣“认房不认贷”

自7·24政治局会议表示“房地产市场供求关系发生重大变化”之后，8月30日，广深两城终于发布新政，落实首套房贷款“认房不认贷”政策，与政治局会议提到的“适时调整优化房地产政策”相呼应。而自广深先后为楼市政策减负之后，武汉、惠州等城市隔日同样发文执行新政。

(相关资料图)

8月31日，央行发文表示，执行差别化住房信贷政策，首套房首付比例最低为20%，二套房首付比例最低为30%，再度为市场注入一剂“强心针”。同时，央行、金融监管总局等发文，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可以向承贷机构提出申请置换，在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房商业性个人住房贷款利率政策下限。

业内认为，“认房不认贷”政策可以有效降低购房门槛和成本，促进需求入市，让多次缺席的“金九银十”有望在这个秋天回归市场。

日前，上交所表示，房地产市场牵一发而动全身。由于房地产市场仍在低位运行，政策则是需要从企业和市场两方面出手帮助行业重新收获生命力。近期，除了各城积极调整购房政策之外，多部门也加大马力托举房企融资，缓解企业流动性压力。

广深先行，多城跟进

自北上广深四个一线城市纷纷表态支持刚性和改善性住房需求“满月”之后，一线城市政策终于迎来实质性的落地。8月30日，广州、深圳先后发文表示，执行首套房贷款“认房不认贷”政策，向市场释放了积极信号。

实际上，政策的变动早已有迹可循。7月24日，政治局会议对楼市的定调进行了“更新”。政治局会议指出，我国房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策。随后，住建部发文表示，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。

一石激起千层浪，自广州、深圳两城“官宣”之后，8月31日，中山、武汉、惠州也发文跟进新政，厦门同样发布通知，针对是否执行首套房贷款“认房不认贷”公开征求意见，截止日期为9月7日。

记者了解到，一线城市及热点二线城市执行首套房贷款“认房不认贷”政策对于楼市而言意义可谓是非同小可。中原地产首席分析师张大伟曾对《华夏时报》记者表示：“整个中国的房地产市场必须要一线城市稳定，特别是改善性需求扶持政策落地，市场才有望真正企稳。”

而“认房不认贷”则是恰恰打中了支持改善性需求的“七寸”。以广州为例，目前，广州购买二套普通住宅的首付比例为70%，而购买首套普通住宅的首付比例为30%。“认房又认贷”政策指的是，无论购房者在该城市是否有住房，只要有贷款记录，则即便在该城市购买首套住房，也需要按照二套住房的政策执行，即首付比例达到70%。这一政策大幅提升了购房门槛，较高的首付比例让许多改善性客户望而却步。

在“认房不认贷”政策落地之后，购房者只要在该城市名下没有住房，便可享受首套房购房政策，即首付比例下降为30%。此外，首套房与二套房不仅仅首付比例有“天壤之别”，两者之间的贷款利率同样是差距甚远。

相关数据显示，此前，在“认房又认贷”的条件下、广州、深圳二套房的首付比例普遍比首套房高出40%，而房贷利率则是高出70个BP左右。因此，执行“认房不认贷”政策在降低购房门槛的同时，也同步降低了购房成本。

中指研究院华南分院总经理杨红侠对《华夏时报》记者表示，广深两大一线城市在同日落实首套房贷款“认房不认贷”政策向市场释放了积极信号，有助于稳定市场预期，夯实市场复苏基础。

多部门为房企融资开闸

自2021年以来，房地产市场持续下行。国家统计局发布的数据显示，2023年上半年，商品房销售面积为59515万平米，同比下降5.3%。而根据国家统计局公布的衡量标准，自2022年9月份开始，我国的房地产行业已经进入较低景气水平。

同时，销售下滑也导致房企资金紧俏。2023年上半年，多家上市房企归母净利润亏损超过10亿元，现金流更加吃紧。而在负面事件不断出现的背景下，房企在资本市场的信用度迟迟得不到恢复，融资不畅使房企难以专注于开发主业，循环怪圈急需被打破，这一点在民营房地产企业上表现更甚。

“民营房企销售持续低迷，融资活动几近停滞，同时还需要投入建设资金来确保交楼，对于大部分民营房企而言，目前面临的主要问题是持续市场远超预想的流动性压力。”全联房地产商会方面对《华夏时报》记者表示。

近期，多部门“声援”房企融资，力图帮助企业“回血”。8月27日证监会发文表示，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，在收紧几乎各行各业融资的同时却单独为房企开出了一条豁免条款。

8月30日，在金融支持民营企业发展工作推进会（以下简称“推进会”）上，央行、金融监管总局等多部门表示，下一步将引导金融资源更多地流向民营企业和小微企业，支持上市房企在资本市场融资，保持房企股债融资渠道稳定，支持正常经营房企合理融资需求，更是提出了一企一策，稳妥化解大型房企债券违约风险，推动民营房企股债融资项目案例落地。

“推动民营房企股债融资项目案例落地后，后续监管部门对于民营房企发债融资及股权融资将加快推进，落地速度也会加快。”上交所相关负责人表示。记者注意到，“第三支箭”股权融资已经开始释放效用，截至8月30日，深市房企已经披露再融资预案9单、重组预案3单。

后续政策值得市场期待

在推进会上，上交所一语道出了房地产对于整个经济社会的意义，其表示抓住房地产市场这个牵一发而动全身的领域，坚决落实好支持房地产市场平稳健康发展的各项政策措施。纵观行业现状，依旧是国民经济支柱的房地产仍然需要更多政策来“呵护”。

此前，行业或许还在重点是“保市场”还是“保企业”两者之间摇摆，随着市场迟迟未见明显修复，行业需要双管齐下，市场和企业均需要一剂良。记者注意到，除了融资端的政策频率较高之外，稳市场的政策也在出手。

近期，关乎购房者钱袋子的存量房贷利率备受关注。目前，包括招商银行在内的多家银行公开表示，正在研究相关方案，存量房贷利率的调整已提上日程。“存量房贷利率下调或者临近落地有助于居民消费潜力的释放。”中指研究院企业研究总监刘水对《华夏时报》记者分析表示。

值得关注的是，降低存量房贷利率的有关政策来得非常之快。8月31日，央行、金融监管总局等发文表示，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可以向承贷机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，新贷款利率则有金融机构与借款人自主协商，但在LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套房商业性个人住房贷款利率政策下限。

除此之外，包括调整公积金贷款、为多子女家庭实施购房补贴、二手房带押过户等常规政策也在不断涌入市场。可以看出，自7·24政治局会议重新定调楼市之后，市场政策的力度明显增大，那么在广深等城市落地首套房贷款“认房不认贷”之后，市场还有哪些政策值得期待？

中指研究院市场研究总监陈文静对《华夏时报》记者说：“整体来看，一、二线需求端政策大概率将继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开。而从政策方向上来看，除了优化‘认房又认贷’之外，也有可能从降低二套房首付比例、调整非普宅认定标准、优化法拍房限购等政策方面展开。”

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